Dopo le obbligazioni principali del venditore parliamo ora della garanzia per l’evizione.
Si ha evizione quando un terzo, il quale vanta un diritto sulla cosa acquistata dal compratore, riesca vincitore in giudizio.
L’evizione è:
– totale se si riferisce all’intera cosa venduta
– parziale se si riferisce ad una quota del bene
– limitativa se si riferisce a diritti o ad altri vincoli gravanti sul bene acquistato
Prima ancora che sia sorta la lite e quindi prima ancora di andare in giudizio ci può essere un pericolo di evizione quando il compratore, che al tempo della vendita ignorava l’esistenza di tale rischio, ha ragione di temere che la cosa acquistata possa essere rivendicata da terzi, ed il venditore non presti idonea garanzia.
In questo caso ai sensi dell’articolo 1481 c.c. il compratore può sospendere il pagamento del prezzo.
Tuttavia il pagamento non può essere sospeso se tale pericolo era noto al compratore al tempo della vendita.
Se invece la cosa venduta risulta gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramento o sequestro conservativo, non dichiarati dal venditore e dal compratore stesso ignorati, il compratore oltre a poter sospendere il pagamento del prezzo potrà altresì far fissare dal giudice un termine alla scadenza del quale, se la cosa non è liberata, il contratto viene risolto con obbligo del venditore di risarcire il danno all’altra parte.
Se però l’esistenza delle garanzie reali e dei vincoli sopra indicati era noto al compratore, questi non può chiedere la risoluzione del contratto e il venditore è tenuto verso di lui solo per il caso di evizione.
Ma le vere e proprie conseguenze dell’evizione si producono quando il compratore soccombe nel giudizio con il terzo, pur avendo resistito alla sua domanda e pur avendo chiamato in causa il venditore.
Gli effetti dell’evizione sono diversi a seconda che l’evizione sia totale o parziale.
Se l’evizione è totale il compratore ha diritto alla risoluzione del contratto, al risarcimento del danno e alla restituzione del prezzo da lui pagato, oltre al rimborso delle spese legittimamente fatte per il contratto.
Se invece l’evizione è parziale per poter chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno, è necessario che la parte del bene che è stata evitta sia stata elemento decisivo per l’acquisto, nel senso che il compratore non avrebbe acquistato quella cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario, altrimenti l’acquirente può ottenere soltanto una riduzione del prezzo oltre al risarcimento del danno.
Nel caso poi di evizione limitativa (cioè quando non vi è stata un’evizione totale o parziale, ma il libero godimento della cosa acquistata è limitato da diritti reali o da altri oneri non apparenti dichiarati nel contratto), se il compratore non conosceva l’esistenza di tali vincoli e se tale difetto di conoscenza è stato determinante nel consenso, egli ha la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto oppure, in caso contrario, la sola riduzione del prezzo.
La disciplina prevista dal codice civile in materia di evizione è derogabile dalle parti, tuttavia è nullo il patto che comporti l’esclusione della responsabilità del venditore per il fatto proprio.
Entro tale limite però la garanzia dell’evizione può essere aumentata, diminuita oppure esclusa.
Qual’ora venga esclusa e si verifichi l’evizione, la pretesa del compratore è limitata alla restituzione del prezzo e al rimborso spese.
Ma anche tale obbligo residuale viene meno se la vendita è stipulata a rischio e pericolo del compratore.
Fatto luce sull’evizione nel prossimo articolo andremo a trattare un altro fondamentale effetto naturale della vendita, ovvero la garanzia per i vizi.
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