Dopo quanto detto rispetto alla garanzia per i vizi, trattata nel nostro ultimo articolo, oggi andiamo a vedere due differenti clausole che si possono inserire nel contratto.
La vendita con patto di riscatto
Essa è una clausola accessoria della vendita in virtù della quale al venditore è attribuito il diritto di riavere la proprietà della cosa mediante una dichiarazione unilaterale accompagnata dal versamento di una somma di denaro comprensiva della restituzione del prezzo e del rimborso delle spese sostenute dal compratore.
La funzione economica del contratto va ravvisata in senso lato nella possibilità di convertire provvisoriamente in denaro il valore del bene di cui si è proprietari, per necessità contingenti che si pensa di superare in tempi brevi.
L’autonomia contrattuale delle parti è tuttavia controllata, sia con riguardo al patto di restituire un prezzo superiore a quello stipulato per la vendita, sia con riguardo al termine del riscatto.
Nel primo caso il patto è nullo per l’eccedenza (art. 1500 c.c. – II comma) e la norma va intesa, secondo il costante indirizzo della giurisprudenza, nel senso che tale clausola sia invalida quale ne sia la formulazione, e quindi anche nell’ipotesi in cui siano previsti interessi sul prezzo da restituire.
Nel secondo caso si ha una sostituzione della clausola legale alla clausola pattizia qual’ora quest’ultima preveda per il riscatto dei beni mobili un termine maggiore di due anni e, per il riscatto dei beni immobili, un termine maggiore di cinque anni.
Tale termine, che è perentorio e non si può prorogare, è ridotto automaticamente nei limiti di legge (art. 1501 c.c. – I e II comma).
La vendita con riserva di proprietà
Diffusa principalmente per la vendita di cose mobili, in questa tipologia di vendita il pagamento del prezzo è frazionato nel tempo, ma il godimento del bene è conseguito all’atto della stipulazione del contratto.
La vendita “a rate” trova applicazione anche nella vendita degli immobili.
Il codice civile afferma espressamente che il venditore “con riserva di proprietà” conserva la qualità di proprietario fino al pagamento dell’ultima rata di prezzo da parte del compratore, che a sua volta solo in quel momento ne diventa proprietario (art. 1523 c.c.) .
Il compratore pertanto non può vendere il bene a terzi fino a quando non ne sia diventato proprietario, altrimenti commetterebbe il reato di appropriazione indebita.
Il patto di riservato dominio può essere opposto ai creditori del compratore che abbiano sottoposto a pignoramento il bene, purchè esso risulti da atto scritto avente data certa anteriore al pignoramento.
Ai sensi dell’articolo 1525 c.c. il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l’ottava parte del prezzo, non giustifica la risoluzione del contratto, ed il compratore conserva il beneficio del termine relativamente alle rate successive,
La risoluzione può aversi solo se l’inadempimento, anche se riferito ad una sola rata, superi l’ottava parte del prezzo.
In questo caso il venditore, che deve restituire le rate già riscosse, ha diritto alla restituzione del bene e ad un equo compenso per l’uso della cosa da parte del compratore.
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