Come accennato nel nostro precedente articolo, una volta che le parti raggiungono un accordo è usuale sottoscrivere un contratto preliminare di compravendita in cui vengono spesso inserite alcune clausole particolari quali la clausola penale e la caparra ( che può essere confirmatoria o penitenziale).
Vediamo la loro funzione.
In caso di inadempimento contrattuale la parte diligente ha il diritto di ottenere il risarcimento del danno; essa però deve provare l’entità del danno che afferma di aver subito.
Questa prova spesso non è facile e comunque richiede del tempo e delle spese, per questo motivo le parti, per rafforzare il vincolo contrattuale, preferiscono procedere ad una liquidazione preventiva del danno risarcibile.
Esse cioè stabiliscono già prima quanto dovrà essere pagato in caso di inadempimento di una delle parti.
La clausola penale.
Con la clausola penale (art. 1382 c.c.) le parti stabiliscono che, in caso di inadempimento o di ritardo, la parte inadempiente è tenuta ad effettuare una determinata prestazione (ossia pagare una somma in denaro).
In questo caso il danno risarcibile si esaurisce in tale prestazione, se non è stata convenuta la risarcibilità del danno ulteriore che, però, deve essere dimostrato.
La caparra confirmatoria
La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) invece corrisponde alla prassi antichissima di consegnare all’altra parte, al momento della conclusione del contratto, una somma di denaro o una quantità di cose fungibili, a conferma della serietà del vincolo assunto e a titolo di acconto sul prezzo dovuto.
Se la parte che ha dato la caparra si rende successivamente inadempiente agli obblighi assunti, l’altra parte può recedere dal contratto trattenendo la caparra a titolo di risarcimento del danno; se invece inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra può recedere dal contratto e pretendere il doppio della caparra data.
Naturalmente si tratta di facoltà attribuita all’interessato, il quale può anche, se lo preferisse, insistere per l’esecuzione del contratto o chiederne la risoluzione, secondo le regole generali; in quest’ultimo caso egli avrà diritto all’integrale risarcimento del danno subito, danno che però deve essere dimostrato.
Se invece la parte non inadempiente decidesse di recedere dal contratto trattenendo la caparra ricevuta (o esigendo il doppio di quella data) non dovrà dare alcuna prova del danno subito.
La caparra penitenziale
La caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) invece consiste nel prezzo che una parte è disposta a pagare per precostituirsi la facoltà di recedere unilateralmente dal contratto, facoltà che di regola non gli compete.
Chi recede perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuto, e la partita è chiusa: il contratto è sciolto per effetto della dichiarazione unilaterale del recedente e non è configurabile un inadempimento.
L’altra parte non può chiedere altro.
Tutte e tre sono clausole che le parti possono decidere di inserire nel loro contratto ma è bene sapere che, nella compravendita immobiliare, si utilizza quasi esclusivamente la caparra confirmatoria.
Nel prossimo articolo che andremo a pubblicare prossimamente parleremo delle patologie del contratto.
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