In breve. Chi vende una villa prima che siano passati cinque anni dall’acquisto può trovarsi a pagare un’imposta sul guadagno realizzato. Chi la villa l’ha ricevuta per successione non la paga mai. Chi ci ha abitato per la maggior parte del tempo in cui l’ha posseduta è escluso. Passati i cinque anni la vendita non genera più imposta, con una sola eccezione importante, quella delle ville su cui sono stati eseguiti lavori con il Superbonus, dove il termine sale a dieci anni.
La plusvalenza nella vendita di una villa è una delle prime domande che ci arrivano quando un proprietario decide di mettere sul mercato una proprietà importante. Spesso arriva tardi, a trattativa avviata, quando il notaio chiede quando e come la villa è stata acquistata. È una domanda che conviene affrontare all’inizio, perché la risposta cambia i conti finali e, in qualche caso, anche il momento migliore per vendere.
Che cosa si intende per plusvalenza nella vendita di una villa
La plusvalenza è la differenza positiva tra il prezzo a cui si vende e il costo che a suo tempo si è sostenuto per acquistare o costruire l’immobile, aumentato delle spese collegate. Non è una tassa sulla casa e non ha niente a che vedere con l’IMU o con le imposte del rogito. È un reddito, che il legislatore fa rientrare fra i redditi diversi previsti dall’articolo 67 del Testo unico delle imposte sui redditi, e come tale viene tassato.
Il punto che sorprende molti proprietari è che la plusvalenza non scatta quasi mai. La legge la tassa soltanto in alcune situazioni ben delimitate, e la maggior parte delle ville che trattiamo in Brianza ne resta fuori, perché sono in famiglia da decenni oppure sono state la casa di chi le vende. Vale però la pena di sapere in quale caso ci si trova prima di firmare qualsiasi cosa.
La regola dei cinque anni si conta da data a data
La regola generale è questa. Se tra l’acquisto e la vendita sono passati più di cinque anni, la plusvalenza non è tassata. Se ne sono passati meno, lo è. I cinque anni si contano da data a data, cioè dal giorno del rogito con cui si è comprato al giorno del rogito con cui si vende, non per anni solari.
Un esempio concreto. Una villa acquistata a Besana Brianza il 12 marzo 2022 e venduta il 20 marzo 2027 è fuori dal quinquennio, quindi nessuna imposta. La stessa villa venduta il 4 marzo 2027 rientra ancora nel quinquennio, per otto giorni. Attenzione a non contare dal preliminare. Quello che conta è la data dell’atto notarile, non quella del compromesso, e nemmeno quella della consegna delle chiavi.
Questa è anche la ragione per cui, quando un proprietario è vicino alla scadenza dei cinque anni, il calendario diventa parte della strategia di vendita. Sapere quanto tempo serve mediamente per vendere una proprietà di un certo valore aiuta a capire se conviene partire subito o attendere qualche mese, e su questo abbiamo raccolto i tempi reali del nostro mercato nell’articolo su quanto tempo serve per vendere una villa in Brianza.
Se la villa arriva da una successione non si paga nulla
Gli immobili acquisiti per successione sono esclusi dalla tassazione della plusvalenza. Sempre, senza limiti di tempo. Un erede che vende la villa del padre tre mesi dopo la denuncia di successione non deve nessuna imposta sul guadagno, per quanto alto sia il valore raggiunto dalla proprietà nel frattempo.
È un punto che tranquillizza molte famiglie con cui lavoriamo, perché la villa ereditata è una delle situazioni più frequenti fra i proprietari che si rivolgono a noi. Il vero ostacolo, in questi casi, non è fiscale ma pratico, e riguarda l’accordo fra gli eredi. Finché la proprietà resta divisa in quote e uno dei coeredi non vuole procedere, la villa non si vende, perché la singola quota indivisa sul mercato è di fatto invendibile. Ne abbiamo scritto in dettaglio nell’articolo su come vendere una villa ereditata con più eredi.
La donazione segue una regola diversa
Se la villa è stata ricevuta in donazione, il quinquennio non parte dalla data della donazione ma dalla data in cui l’aveva acquistata chi ha donato. Questo di solito gioca a favore di chi vende. Una villa comprata dal padre a Casatenovo nel 2008 e donata al figlio nel 2024 è ampiamente fuori dai cinque anni, perché il termine si conta dal 2008.
Il ragionamento inverso vale però quando la donazione riguarda un immobile comprato da poco. Se il donante aveva acquistato due anni prima, restano tre anni di quinquennio da attendere, e la vendita immediata genera plusvalenza tassabile. In quel caso il costo da confrontare con il prezzo di vendita è quello sostenuto a suo tempo dal donante.
L’abitazione principale è fuori dalla tassazione
Anche restando dentro i cinque anni, non c’è imposta se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale di chi vende o di un suo familiare per la maggior parte del periodo che va dall’acquisto alla vendita. È il caso classico della famiglia che compra una villa ad Alzate Brianza, ci va a vivere e dopo tre anni la rivende perché i figli si sono trasferiti o perché gli spazi sono diventati eccessivi.
Va letta bene, però, l’espressione per la maggior parte del periodo. Non basta prendere la residenza qualche settimana prima del rogito. Se la villa è stata posseduta per quattro anni, deve essere stata abitazione principale per più di due. La seconda casa sul lago, la villa tenuta a disposizione e quella data in affitto non rientrano in questa esclusione.
Come si calcola l’importo su cui si paga
Quando la plusvalenza è dovuta, la base di calcolo non è la semplice differenza fra i due prezzi di rogito. Al costo di acquisto si sommano i costi inerenti sostenuti allora e nel tempo. Rientrano l’imposta di registro o l’IVA pagata all’acquisto, l’onorario del notaio, la provvigione dell’agenzia immobiliare e le spese incrementative, cioè quei lavori che hanno aumentato il valore della proprietà, come un ampliamento, il rifacimento del tetto o il rifacimento completo degli impianti.
Restano fuori le spese di manutenzione ordinaria, la tinteggiatura, la sostituzione di un elettrodomestico, la cura del giardino. La differenza pratica è tutta nelle carte. Chi ha conservato fatture e bonifici dei lavori importanti riduce in modo sensibile la base imponibile, chi non le ha più si trova a pagare su un importo più alto. Per una villa che negli anni ha visto un cappotto, una nuova centrale termica e il rifacimento della copertura, parliamo spesso di decine di migliaia di euro di differenza.
Il 26% dal notaio oppure la tassazione ordinaria
Chi realizza una plusvalenza tassabile ha due strade. La prima è chiedere al notaio, nell’atto di vendita, l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 26%. Il notaio la calcola, la incassa e la versa, e la questione si chiude lì, senza che l’importo entri nella dichiarazione dei redditi. La seconda è la tassazione ordinaria, con la plusvalenza che si somma agli altri redditi e sconta l’IRPEF con le aliquote progressive.
Quale delle due convenga dipende dal reddito complessivo di chi vende. Per un proprietario con redditi elevati il 26% è quasi sempre la scelta più conveniente, mentre in situazioni di reddito basso la tassazione ordinaria può risultare meno onerosa. La scelta va fatta prima del rogito e insieme al proprio commercialista, perché noi ci occupiamo di vendere ville, non di consulenza fiscale, e su questo punto il conto va fatto sui numeri della singola persona. Le regole di riferimento sono riassunte anche nella scheda dell’Agenzia delle Entrate sulla tassazione delle plusvalenze immobiliari.
Le ville con lavori Superbonus e il termine di dieci anni
Dal 2024 esiste una regola in più, introdotta dalla Legge di Bilancio di quell’anno. Se sulla villa sono stati eseguiti interventi agevolati con il Superbonus e i lavori si sono conclusi da meno di dieci anni, la vendita genera plusvalenza tassabile anche quando i cinque anni dall’acquisto sono ampiamente passati. È una novità che tocca da vicino la Brianza, dove molte proprietà importanti hanno approfittato dell’agevolazione per cappotti, serramenti e impianti.
Restano fuori anche qui gli immobili ricevuti per successione e quelli che sono stati abitazione principale per la maggior parte dei dieci anni precedenti la vendita. Cambia inoltre il calcolo del costo. Se i lavori si sono chiusi da meno di cinque anni e il proprietario ha usato lo sconto in fattura o la cessione del credito, quelle spese non si sommano al costo di acquisto. Se si sono chiusi tra i cinque e i dieci anni, si contano per metà. Anche in questo caso il venditore può chiedere al notaio l’imposta sostitutiva del 26%.
Che cosa controllare prima di mettere in vendita
Prima di fissare il prezzo e di uscire sul mercato conviene mettere in ordine cinque informazioni. La data esatta del rogito di acquisto. Il titolo con cui la villa è arrivata al proprietario attuale, cioè compravendita, donazione o successione. L’eventuale presenza di interventi con Superbonus e la data di fine lavori. Le fatture delle spese incrementative sostenute negli anni. Infine la situazione catastale e urbanistica della proprietà, che è un capitolo a sé e che abbiamo trattato nell’articolo sui documenti per vendere una villa.
Sono controlli che si fanno in poche ore e che evitano sorprese al rogito. Da oltre vent’anni ci occupiamo soltanto di ville a Monza e in Brianza, nel Lecchese, nel Comasco e nel nord di Milano, e questa parte del lavoro la affrontiamo insieme al proprietario fin dal primo incontro, prima ancora di parlare di prezzo.
Domande frequenti
Ho ereditato la villa di mio padre e la vendo subito. Devo pagare la plusvalenza?
No. Gli immobili acquisiti per successione sono esclusi dalla tassazione della plusvalenza, indipendentemente da quanto tempo è passato e da quanto è aumentato il valore della proprietà.
Ho comprato la villa quattro anni fa e ci ho sempre abitato. Che cosa succede?
Se la villa è stata la sua abitazione principale, o quella di un familiare, per la maggior parte dei quattro anni, la plusvalenza non è tassata anche se vende dentro il quinquennio.
La provvigione dell’agenzia si può sottrarre dal guadagno?
Sì. La provvigione rientra fra i costi inerenti che si sommano al costo di acquisto, insieme alle imposte pagate al rogito, all’onorario del notaio e alle spese incrementative documentate.
Sulla mia villa ho fatto lavori con il Superbonus nel 2022. Sono nei dieci anni?
Sì, il termine si conta dalla conclusione dei lavori, quindi una vendita fatta oggi rientra nella nuova regola. Restano però valide le esclusioni per gli immobili ereditati e per quelli che sono stati abitazione principale per la maggior parte del decennio.
Chi versa materialmente l’imposta?
Con l’imposta sostitutiva del 26% è il notaio a incassarla in sede di rogito e a versarla. Con la tassazione ordinaria la plusvalenza va invece indicata nella dichiarazione dei redditi dell’anno successivo.
Vuole sapere che cosa vale oggi la sua villa?
Il quadro fiscale è solo una parte della decisione. L’altra è il valore reale della proprietà sul mercato di oggi, che in Brianza si muove in modo diverso da comune a comune, come raccontiamo nell’analisi sul mercato delle ville in Brianza nel 2026. Se sta pensando di vendere, può richiedere una valutazione professionale senza impegno della sua villa.
Ci può scrivere a info@meriggi.eu oppure telefonare allo 039.23.08.717. Riceviamo su appuntamento in Via A. Ramazzotti 24 a Monza.