Proseguiamo con la serie di post legati all’area giuridica parlando oggi degli ultimi due elementi essenziali del contratto.
L’oggetto, il terzo dei requisiti essenziali.
L’art. 1346 c.c. afferma che l’oggetto del contratto deve essere possibile, lecito, determinato o determinabile.
Vediamo dunque che il contratto è pur sempre valido anche se non è compiutamente determinato nel proprio interno, purché sia determinabile, anche attraverso una relazione ad elementi esterni.
Un esempio può essere il contratto di mediazione il quale non sia determinato perché non è stata pattuita la misura della provvigione in favore del mediatore, ma sarà pur sempre determinabile qualora si sia fatto riferimento agli usi normalmente praticati sulla piazza di riferimento ed accertati e pubblicati dalla Camera di Commercio.
Vediamo ora il quarto ed ultimo requisito del contratto: la forma.
Dobbiamo subito dire che la regola generale vigente in materia di contratti è quella della libertà di forma, ovvero le parti possono concludere il contratto nella forma che ritengono più opportuna: forma orale, forma scritta oppure in modo implicito attraverso comportamenti concludenti che, secondo il comune modo di intendere siano incompatibili con una volontà contraria.
Soltanto per alcuni atti più importanti la legge prescrive una forma particolare che normalmente coincide con la forma scritta.
Ai sensi dell’art. 1350 c.c. devono farsi per iscritto sotto pena di nullità i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili, i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto, di superficie e di enfiteusi, i contratti di locazione di beni immobili per una durata superiore a nove anni, i contratti di società con i quali si conferisce il godimento di beni immobili per un periodo eccedente i nove anni, e tutti gli altri atti specificatamente indicati dalla legge.
Chiariamo che il contratto di compravendita immobiliare non deve essere necessariamente fatto per atto pubblico: esso è pienamente valido anche se confezionato mediante scrittura privata, che è sufficiente a produrre l’effetto traslativo, ossia il trasferimento della proprietà.
L’atto pubblico, ossia il rogito, è necessario solo ai fini della trascrizione nei pubblici registri la quale serve per cautelare l’acquirente da eventuali pretese vantate da terzi.
Il venditore infatti potrebbe fraudolentemente vendere lo stesso bene immobile a più persone ed in questo caso, salvo eventuali richieste di risarcimento danni, verrebbe considerato effettivo proprietario l’acquirente che, con diligenza, abbia trascritto il proprio atto di acquisto prima degli altri.
Bisogna ricordare che non costituiscono requisiti di forma il bollo e la registrazione.
Per alcuni atti lo stato impone, per scopi fiscali, l’uso della carta bollata. E’ evidente però che l’inosservanza di tale prescrizione non comporta l’invalidità dell’atto ma semplicemente una sanzione pecuniaria.
Per taluni atti poi lo stato richiede, sempre per scopi fiscali, la registrazione dell’atto stesso che avviene mediante deposito del documento presso l’ufficio del registro.
Distinguiamo ora le due manifestazioni più importanti della forma scritta: l’atto pubblico e la scrittura privata
L’atto pubblico è quel documento redatto con particolare formalità da un Notaio o da un altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli quella particolare fiducia nella sua veridicità che prende il nome di pubblica fede (art. 2699 c.c.) .
Pertanto l’atto pubblico fa piena prova circa la provenienza dell’atto dal pubblico ufficiale che l’ha sottoscritto e circa tutto quanto il pubblico ufficiale afferma essere avvenuto in sua presenza (art. 2700 c.c.) .
Ovviamente l’atto pubblico non prova che le dichiarazioni effettuate dalle parti davanti al Notaio siano veritiere, ma fa piena prova che esse hanno effettivamente dichiarato tutto ciò che il Notaio ha precisato nel documento.
Per distruggere questa particolare forza probatoria occorre promuovere uno speciale procedimento che prende il nome di querela di falso.
La scrittura privata è invece qualsiasi documento che risulti sottoscritto da un privato.
Questo documento può anche essere stampato o scritto a penna da terzi ma è essenziale che sia sottoscritto da colui che appare come autore del testo.
La scrittura privata, dal momento in cui non proviene da un pubblico ufficiale, non ha la stessa efficacia probatoria dell’atto pubblico: essa fa piena prova soltanto contro colui che l’ha sottoscritta, e non anche a suo favore.
Questo valore probatorio però è subordinato alla condizione che colui che appare come firmatario riconosca come vera la sottoscrizione, oppure che la sottoscrizione debba considerarsi legalmente riconosciuta (art. 2702 c.c.).
Si ha per riconosciuta la sottoscrizione autenticata da un Notaio, e la sottoscrizione di un documento prodotto in giudizio e non disconosciuta da colui contro il quale la produzione è stata effettuata.
Pertanto se la scrittura privata non è stata autenticata, è sufficiente che la persona a cui viene attribuita la paternità di tale scritto neghi la propria sottoscrizione.
In questo caso chi vuole avvalersi della scrittura privata dovrà fornire la prova della sua provenienza attraverso un procedimento che viene definito di verificazione della scrittura privata.
Un elemento molto importante della scrittura privata è la data, cioè l’indicazione del giorno in cui è stata compilata; essa può avere rilevanza anche di fronte ai terzi per stabilire fra due contratti quale sia stato concluso anteriormente.
Per evitare comportamenti fraudolenti la legge stabilisce qual è la data certa di fronte ai terzi della scrittura privata (art. 2703 c.c.):
Se si tratta di scrittura privata autenticata sarà la data di autenticazione; se invece la scrittura privata è stata registrata si guarderà allora la data di registrazione.
Si considera poi quale data certa quella del timbro postale apposto sul foglio che contiene la dichiarazione: ecco perché molti contraenti per precostituirsi una data certa di fronte a terzi spediscono a se stessi il documento contenente la scrittura privata.
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