Una premessa. L’attestato di prestazione energetica è regolato da norme nazionali e regionali che cambiano nel tempo, e la nuova direttiva europea sugli edifici non è ancora stata recepita in Italia. Quello che segue è un’informazione di carattere generale e non è una regola valida per ogni caso. Per la sua villa il riferimento resta il tecnico certificatore, insieme al notaio che seguirà il rogito.
In breve. L’attestato di prestazione energetica serve già per pubblicare l’annuncio e va allegato al rogito. Sulle ville d’epoca la classe è quasi sempre bassa, una situazione normale che di certo non fa saltare una vendita. Pesa di più arrivare senza attestato, con un documento superato o senza saper spiegare che cosa significa quella classe. La direttiva europea chiede agli Stati di ridurre i consumi medi degli edifici, ma oggi non vieta di vendere una casa in classe F o G e non prevede sanzioni per il singolo proprietario.
Sempre più spesso chi ci contatta per vendere una villa ci chiede se una classe energetica bassa sarà un problema. L’argomento è entrato da tempo nelle trattative, ma nella maggior parte dei casi pesa meno di quanto molti proprietari temono. Intorno al tema circolano anche parecchie informazioni imprecise, per cui proviamo a mettere in fila quello che serve sapere.
Quando servono APE e classe energetica nella vendita di una villa
L’attestato serve in due momenti. Il primo è la pubblicazione dell’annuncio, che deve già riportare la classe energetica e l’indice di prestazione, quindi l’attestato va fatto prima che la villa compaia online. Il secondo è il rogito, a cui l’attestato va allegato insieme al resto della documentazione.
Per questo l’APE è tra i primi documenti da produrre quando si decide di vendere. È anche uno dei più semplici da ottenere, e l’abbiamo messo tra quelli da preparare subito nella guida ai documenti per vendere una villa.
Chi redige l’APE e quanto dura
L’attestato lo redige un tecnico abilitato come certificatore energetico, dopo un sopralluogo. Il sopralluogo conta, perché su una villa impianti, volumi e murature raramente sono standard, e un attestato preparato senza vedere la casa, come in alcuni casi accade, è facile da contestare. Definizione e regole generali sono quelle pubblicate da ENEA, l’agenzia nazionale per l’efficienza energetica. In Lombardia l’attestato segue le regole regionali e viene registrato nel catasto energetico CENED.
Per accelerare i tempi conviene preparare le planimetrie catastali, il libretto dell’impianto di riscaldamento e le fatture di eventuali lavori su serramenti, isolamento o caldaia. Sono i documenti che il tecnico chiede quasi sempre, e averli pronti fa guadagnare qualche giorno.
L’attestato vale dieci anni, ma decade prima se si fanno lavori che cambiano la prestazione energetica della casa o se non si rispettano i controlli previsti sugli impianti di climatizzazione. Capita quindi di trovare in un cassetto un attestato ancora nei termini ma superato dai lavori fatti nel frattempo.
Il costo dipende da superficie e complessità dell’edificio, e su una villa con più piani, dipendenze e impianti diversi è più alto che per un appartamento. Resta comunque una spesa contenuta rispetto al valore dell’immobile.
Perché quasi tutte le ville d’epoca sono in classe bassa
Dipende soprattutto da come funziona il calcolo. Murature storiche, soffitti alti, grandi finestre a vetro singolo originali, volumi ampi e impianti di un’altra epoca portano quasi sempre a una classe F o G.
La classe esprime poi un consumo rapportato alla superficie, e per questo penalizza le case grandi e libere su quattro lati, che disperdono più calore di un appartamento in condominio. Due case tenute con la stessa cura possono finire in classi molto diverse solo per la loro forma.
Sulle dimore tutelate, inoltre, gli interventi che migliorano di più la classe, come il cappotto esterno o la sostituzione di tutti i serramenti, sono proprio quelli su cui i vincoli pesano di più. Conviene saperlo prima, per avere una risposta pronta quando un acquirente chiede se la classe si può migliorare.
In Brianza il patrimonio di ville è molto vario, dalle dimore ottocentesche, a volte vincolate, alle ville dei primi decenni del Novecento con murature piene e serramenti originali, fino alle case ampliate in epoche diverse. Per le ragioni appena viste quasi tutte finiscono in una classe bassa, anche quando sono tenute bene.
La classe bassa fa perdere valore alla villa?
Dipende dal tipo di immobile. Negli appartamenti recenti la classe energetica è ormai un criterio di scelta immediato, perché le case sono facili da confrontare e la differenza si vede in bolletta.
Su una villa di pregio pesa meno. Chi cerca una dimora con parco in Brianza la confronta con le due o tre ville simili disponibili in quel momento, di solito anche loro in classe bassa, più che con una casa nuova in classe A. È un confronto che si gioca nel mercato locale, come abbiamo visto nell’analisi sul mercato delle ville in Brianza nel 2026.
Quello che l’acquirente vuole capire è quanto gli costerà mantenere la villa. Una villa in classe G con caldaia recente, impianto a zone e serramenti in buono stato può avere costi di gestione più bassi di quanto la lettera faccia pensare, e poterlo mostrare con i dati aiuta molto nella trattativa.
Resta poi il fattore che conta più di tutti, la posizione. Una bella villa nel posto giusto, con il suo contesto e il suo verde, difficilmente perde acquirenti per la classe energetica.
Che cosa dice la direttiva europea e che cosa non dice
Sulla cosiddetta direttiva “case green” si sono lette molte cose allarmanti. Il testo di riferimento è la direttiva (UE) 2024/1275 sulla prestazione energetica nell’edilizia, che lascia ai singoli Stati tempi e modalità di attuazione.
Per il residenziale la direttiva chiede a ogni Stato di ridurre il consumo medio di energia primaria dell’intero patrimonio abitativo, di almeno il 16% entro il 2030 e tra il 20 e il 22% entro il 2035. Sono obiettivi rivolti agli Stati e calcolati sull’insieme degli edifici. Le classi minime obbligatorie per ogni abitazione, di cui si era parlato nelle prime versioni del testo, nella direttiva approvata non ci sono.
La direttiva inoltre non vieta di vendere o affittare un immobile in classe F o G e non prevede sanzioni per il singolo proprietario. Una villa in classe bassa si può vendere senza limiti legati alla classe.
L’Italia non ha ancora recepito la direttiva, che andava trasposta entro il 29 maggio 2026, e le regole nazionali di attuazione non sono ancora definite. Per scadenze e obblighi precisi conviene quindi chiedere al proprio tecnico al momento della vendita, senza fidarsi di articoli letti mesi prima.
Gli errori che vediamo più spesso
- Arrivare all’annuncio senza attestato. È l’errore più comune e fa perdere giorni proprio quando la villa dovrebbe andare online.
- Usare un APE vecchio dopo aver fatto lavori. Se sono stati cambiati serramenti o caldaia, il vecchio attestato non descrive più la casa e spesso la penalizza, perché ignora i miglioramenti già fatti.
- Scegliere l’offerta più economica trovata online. Un attestato fatto a distanza, senza sopralluogo, su una villa complessa regge poco.
- Tacere la classe nell’annuncio. La domanda arriva comunque, solo più tardi, quando l’acquirente è già interessato e si sente preso alla sprovvista.
- Fare lavori di corsa per migliorare la classe. Un intervento fatto poche settimane prima della vendita difficilmente si recupera nel prezzo, e su una dimora d’epoca rischia di toccare proprio gli elementi che ne fanno il valore.
Come si presenta bene una villa in classe bassa
Con chiarezza e con i numeri. Aiuta indicare la classe fin dall’annuncio, avere pronti i consumi reali degli ultimi anni, sapere quali lavori sono stati fatti e quando, e poter dire che cosa si potrebbe migliorare e con quali margini. Così le obiezioni trovano risposta prima di trasformarsi in richieste di sconto, e ne beneficiano anche i tempi di vendita, come raccontiamo nell’articolo su quanto tempo serve per vendere una villa in Brianza.
Per i consumi bastano le bollette di gas ed elettricità degli ultimi due o tre anni. Se la villa è stata poco abitata conviene dirlo subito, perché consumi molto bassi senza una spiegazione rischiano di creare più dubbi che fiducia.
Domande frequenti
Posso pubblicare l’annuncio mentre aspetto l’attestato?
No, perché classe e indice di prestazione vanno indicati già nell’annuncio. L’attestato va quindi richiesto per primo, e di solito i tempi sono brevi.
Ho un APE di sei anni fa. Va ancora bene?
Sì, se nel frattempo non sono stati fatti lavori che incidono sulla prestazione energetica e se i controlli sugli impianti sono stati regolari. Altrimenti decade prima dei dieci anni. Se ci sono stati lavori migliorativi conviene comunque rifarlo, perché il nuovo attestato descrive una casa migliore.
Conviene installare un impianto fotovoltaico prima di vendere?
Se il progetto era già previsto per uso proprio, ha senso completarlo. Se serve solo a migliorare la classe in vista della vendita, difficilmente la spesa si recupera nei tempi brevi.
L’acquirente può usare la classe energetica per chiedere uno sconto?
Può provarci, ed è legittimo. Molto dipende da come si presenta il venditore. Con consumi documentati, un quadro chiaro dei lavori già fatti e un prezzo della villa adeguato alla classe energetica, l’argomento perde forza, mentre un venditore che non sa rispondere offre un buon motivo per trattare.
Una villa vincolata è esentata dall’attestato?
La normativa prevede alcuni casi particolari per gli edifici tutelati, ma non valgono automaticamente per ogni immobile storico e vanno controllati caso per caso con il tecnico. Meglio non darlo per scontato in vista del rogito.
Vuole arrivare alla vendita con le carte in ordine?
Nella nostra esperienza la classe energetica non è quasi mai il motivo per cui una villa resta invenduta. Pesano di più il prezzo e il modo in cui la casa viene presentata. L’attestato diventa un problema quando manca, quando è superato o quando nessuno sa spiegarlo, e sono tutte situazioni che si evitano preparandosi per tempo.
Se sta pensando di vendere, può richiedere una valutazione professionale senza impegno della sua villa. Veniamo a vederla, le diciamo quale prezzo è realistico e quali documenti conviene preparare prima di pubblicare l’annuncio.
Ci può scrivere a info@meriggi.eu oppure telefonare allo 039.23.08.717. Riceviamo su appuntamento in Via A. Ramazzotti 24 a Monza.