In breve. Per preparare una villa d’epoca alla vendita di solito bastano interventi di cura, senza aprire un cantiere. Quelli che rendono di più sono il verde e l’ingresso in ordine, la luce, stanze alleggerite e un servizio fotografico fatto bene. Le ristrutturazioni importanti fatte a ridosso della vendita raramente rientrano nel prezzo, e su una dimora storica rischiano di togliere proprio gli elementi originali che l’acquirente sta cercando.
Una villa d’epoca ha cose che una costruzione recente non può avere. Le proporzioni delle stanze, i pavimenti e i serramenti originali, gli alberi del parco cresciuti in decenni. Chi la cerca parte da lì, e chi vende ha tutto l’interesse a farle vedere bene, a cominciare dalla prima fotografia dell’annuncio.
Lo stato in cui la casa si presenta pesa quanto le sue caratteristiche. Un giardino incolto, stanze piene di mobili o immagini scure fanno sembrare la villa più faticosa da abitare di quanto sia, e l’acquirente ne tiene conto quando ragiona sul prezzo. Per evitarlo servono pochi interventi, scelti con criterio e fatti nell’ordine giusto.
Il primo sguardo, dal cancello all’ingresso
Chi arriva per una visita si fa un’idea della villa prima ancora di entrare. Il vialetto, il prato, le siepi e la facciata gli dicono in pochi istanti se la casa è stata seguita con cura, e quell’impressione accompagna tutto il resto del giro.
È anche la parte meno costosa da sistemare. Tagliare il prato, potare le siepi, rastrellare la ghiaia, togliere le foglie e pulire cancello e corrimano richiede poche giornate di lavoro. Sulle dimore d’epoca il verde maturo è uno degli elementi che sostengono il prezzo, e quando è trascurato l’acquirente comincia a calcolare quanto gli costerà rimetterlo a posto.
L’ingresso merita la stessa attenzione. Un portone pulito, una buona luce e un atrio sgombro preparano la visita delle stanze.
Valorizzare una villa d’epoca prima di vendere: gli interventi che rendono di più
Sono lavori di manutenzione e di ordine, alla portata di quasi tutti i proprietari.
- Una mano di bianco in toni chiari e neutri. Costa poco rispetto all’effetto, soprattutto nelle stanze con i soffitti alti, dove la luce torna a riflettersi sulle pareti.
- Un’illuminazione più ricca. Nelle ville d’epoca capita spesso di trovare un solo punto luce al centro della stanza, che lascia in ombra gli angoli e fa sembrare gli ambienti più piccoli. Qualche lampada in più, con luce calda, cambia la percezione dello spazio.
- Le piccole riparazioni rimandate da tempo, come la maniglia che gira a vuoto, il rubinetto che gocciola o la persiana che non si chiude bene. Prese una per una sembrano dettagli, ma durante la visita si sommano e danno l’idea di una casa da rimettere in sesto.
- Meno mobili. Diradare gli arredi fa sembrare le stanze più ampie e lascia vedere i pavimenti, le modanature e le porte originali, cioè gli elementi per cui un acquirente sceglie una casa d’epoca.
Gli oggetti personali sono la parte più difficile da affrontare. In una villa abitata per decenni ogni stanza ha la sua storia, e alleggerirla può pesare. Chi visita, però, ha bisogno di immaginare la propria vita in quegli spazi, e le fotografie di famiglia alle pareti glielo rendono più difficile. Conviene riporle prima del servizio fotografico, insieme ai documenti e agli oggetti di valore.
Nello stesso momento conviene raccogliere quello che si sa della casa. L’anno di costruzione, chi l’ha abitata, i lavori fatti nel tempo e da chi, le eventuali modifiche al parco o agli annessi. Sono tra le prime domande di chi visita una dimora storica, e avere le risposte pronte evita di lasciare dubbi in sospeso.
Il rischio dei grandi lavori prima della vendita
Prima di mettere in vendita viene spesso la voglia di sistemare tutto, pensando che una casa rinnovata si venda meglio. Su una villa d’epoca questa scelta raramente si ripaga, per due motivi.
Il primo è economico. Un intervento importante eseguito poco prima della vendita difficilmente rientra per intero nel prezzo, perché l’acquirente valuta la casa che vede e i lavori fatti li considera solo in parte. Il secondo riguarda il mercato. Chi cerca una dimora storica cerca gli elementi originali, e sostituire gli infissi con serramenti anonimi, coprire un pavimento in graniglia o rifare una scala in stile contemporaneo toglie proprio quello che stava cercando.
Se la dimora è sottoposta a vincolo di tutela, inoltre, qualsiasi opera va autorizzata prima dalla Soprintendenza, come stabilisce l’articolo 21 del Codice dei beni culturali e del paesaggio. I tempi dell’autorizzazione vanno messi in conto prima di decidere qualunque intervento.
Prima di investire in un lavoro importante conviene quindi parlarne con chi conosce il mercato delle ville d’epoca e capire se la spesa avrà un riscontro nel prezzo. A volte la scelta migliore è lasciare il lavoro a chi compra e tenerne conto nella valutazione.
Una villa che ha bisogno di lavori resta comunque vendibile. Si rivolge a un acquirente diverso, spesso a chi cerca proprio una casa da sistemare secondo i propri gusti. In questo caso cambia il modo di presentarla. Si mostrano la struttura e le possibilità degli spazi, e si è chiari fin dall’inizio sullo stato della casa.
L’home staging su una dimora storica
L’home staging viene spesso associato agli appartamenti, dove si cerca di rendere gli ambienti neutri. Su una villa d’epoca lo scopo è far respirare gli spazi, perché gli elementi originali tornino in primo piano.
In pratica si tratta di poche scelte. Liberare le finestre alte dalle tende pesanti, lasciare sgombro il centro delle stanze, disporre i pochi arredi rimasti secondo le proporzioni della casa, aggiungere qualche pianta o un mazzo di fiori e, in inverno, accendere il camino durante le visite. Così la villa appare come una casa pronta da abitare. Ne parliamo più nel dettaglio nella pagina dedicata all’home staging per vendere una villa.
Fotografie professionali per una villa d’epoca
Per una villa la prima visita avviene quasi sempre su uno schermo, sui portali immobiliari o sul nostro sito. Se le immagini non convincono, l’acquirente difficilmente chiama per vederla dal vero.
Fotografare bene una dimora d’epoca è difficile. Le stanze sono ampie, la luce è contrastata, i soffitti alti richiedono obiettivi adatti e il controluce delle finestre rischia di bruciare gli interni. Per questo su questi immobili serve un fotografo professionista, e il servizio va fatto quando la casa è già pronta, dopo il verde, le riparazioni e l’alleggerimento delle stanze.
Conta anche l’ora. La luce del tardo pomeriggio su una facciata chiara e su un giardino maturo restituisce bene l’atmosfera della villa.
Il prezzo viene prima della preparazione
La preparazione aiuta la villa a presentarsi al meglio, ma da sola non corregge un prezzo sbagliato. Una dimora proposta fuori mercato resta ferma anche quando è in ordine perfetto.
Per questo la valutazione va fatta prima di decidere su cosa intervenire. Sapere quanto vale la villa, e quali suoi elementi il mercato riconosce nel prezzo, permette di spendere solo dove serve. Sulle dimore storiche i criteri sono particolari, e li abbiamo raccolti parlando di come si valuta una villa d’epoca.
Domande frequenti
Quanto conviene spendere per preparare una villa d’epoca alla vendita?
Per la cura del verde, la pittura, la luce, le piccole riparazioni e l’alleggerimento delle stanze le cifre restano contenute rispetto al valore di una villa. Un criterio utile è chiedersi se la spesa aiuta l’acquirente a capire meglio la casa. Quando serve soprattutto a farla sembrare nuova, di solito non si ripaga.
Conviene rifare il bagno o la cucina prima di vendere?
Rifarli da capo, di norma, no. Sono le voci più costose e anche quelle su cui ogni acquirente ha gusti propri, quindi difficilmente riconosce la spesa nel prezzo. Ha senso invece che il giorno delle visite siano puliti, funzionanti e ben illuminati.
Devo togliere i mobili d’epoca o lasciarli?
Dipende dal mobile. Gli arredi che appartengono al periodo della casa e ne raccontano la storia aiutano la visita e possono restare, magari diradati. Quelli ingombranti o di epoche diverse conviene toglierli. Davanti a ogni pezzo la domanda è se aggiunge atmosfera alla stanza o se le toglie spazio.
Si può vendere la villa mentre ci si abita ancora?
Sì. Una casa abitata e in ordine aiuta anzi l’acquirente a capire come si vivono gli spazi. Conviene però fissare le visite su appuntamento, tenere le stanze alleggerite per tutto il periodo della vendita e mettere al sicuro documenti e oggetti di valore.
Quanto tempo serve per preparare la villa prima di pubblicarla?
Di solito qualche settimana.
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Meriggi Immobiliare – Vendita Ville in Brianza
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Leggi anche: Valutazione di una villa d’epoca: i criteri che fanno il prezzo e Documenti necessari per vendere una villa.