Più volte ci siamo detti quanto sia importante visionare, con attenzione, tutta la documentazione urbanistica della villa dei vostri sogni, prima di sottoscrivere una proposta d’acquisto irrevocabile.
Tuttavia, potrebbe capitarvi che, una volta individuata la villa da comprare, la suddetta documentazione non sia disponibile e che non possiate, purtroppo, accertarvi personalmente della “regolarità” della casa. Può, infatti succedere, che:
- l’agente immobiliare incaricato o il proprietario, nel caso in cui la villa sia in vendita da privato, si stiano muovendo in modo poco accorto;
- il venditore o l’agenzia incaricata si siano mossi correttamente, richiedendo un accesso agli atti in tempi utili ma, visti i tempi della burocrazia italiana, i documenti non siano ancora disponibili.
Che fare se la documentazione della villa non è disponibile?
Attendere fiduciosi l’arrivo dei documenti per poi farvi avanti, con il rischio che la villa venga venduta a qualcun altro? Oppure procedere comunque a sottoscrivere la proposta d’acquisto, nella speranza che tutto sia a posto?
La buona notizia è che una via d’uscita c’è e vi consentirà sia di sottoscrivere una regolare proposta d’acquisto che di accertare la regolarità urbanistica della documentazione, così da portare avanti l’acquisto senza dubbi.
La soluzione al problema si chiama “contratto condizionato”.
L’articolo 1353 del codice civile prevede: “Le parti possono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto”.
Nel nostro caso, l’avvenimento incerto riferito alla villa da acquistare è l’effettiva conformità urbanistica, conformità che si potrà verificare solamente nel futuro tramite la presa visione della documentazione.
Bisognerà quindi inserire nella proposta d’acquisto della villa una condizione ad hoc, così da subordinare l’efficacia del contratto a questo avvenimento.
E’ inteso che con la firma della proposta condizionata sia voi che il proprietario della villa singola in vendita vi impegnate ad attendere l’esito della condizione posta in essere.
Nel caso in cui il riscontro sia positivo, il contratto d’acquisto della villa sarà da intendersi pienamente vincolante ed efficace.
Nel caso in cui il riscontro sia negativo, il contratto d’acquisto della villa sarà risolto, con la restituzione della caparra.
Questa seconda ipotesi è conseguenza del riscontro di difformità urbanistiche. In tal caso, se il proprietario vorrà vendere la villa a voi o a chiunque altro, dovrà obbligatoriamente procedere con una sanatoria.
A seconda della complessità della pratica che il proprietario dovrà sostenere per regolarizzare la villa e a seconda delle tempistiche per il rilascio del provvedimento definitivo, potrete valutare la possibilità di sottoscrivere una nuova proposta d’acquisto, condizionandola all’esito della sanatoria.
Come ci siamo detti negli articoli precedenti, l’esperienza del vostro interlocutore potrà essere di grande aiuto; affidarvi ad un’agenzia immobiliare specializzata nella vendita di ville indipendenti potrà fare la differenza.
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