Nel mese di Giugno 2021 ho avuto modo di effettuare un sopralluogo per valutare una villa indipendente a Monticello Brianza.
Sotto tutti i punti di vista devo dire che si trattava proprio di una bella villa:
Posizione, affacci, metratura e disposizione dei locali… anche se con qualche anno sulle spalle, si presentava molto, ma molto, bene.
Tra le tante domande che pongo ai proprietari durante i sopralluoghi chiedo sempre se la villa fosse prima d’ora già stata proposta in vendita e, se si, quali fossero stati i risultati.
Questo tipo di informazione è utilissima per le doverose considerazioni da fare per arrivare alla definizione del giusto prezzo di vendita.
In questo caso la proprietaria mi riferì che la villa era stata in vendita fino al qualche mese prima con un’ agenzia molto conosciuta e che, nel corso di circa 18 mesi di incarico, i risultati ottenuti, in termini di visite e riscontri, non erano stati soddisfacenti.
Altra importante informazione che chiedo sempre per determinare un giusto prezzo di vendita è riferita alle tempistiche di vendita, ovvero in quanto tempo i proprietari desiderano vendere la loro villa.
In questo caso la Signora mi riferì che avrebbe avuto desiderio di trasferirsi entro 12 mesi al massimo nella nuova abitazione.
Al termine del sopralluogo mi congedai dalla Signora, non prima di aver fissato un nuovo appuntamento per esporre la mia relazione.
Il giorno prefissato mi presentai puntualmente all’incontro e, dopo aver accettato di buon grado il caffè che la Signora aveva preparato nella moka, esposi la mia relazione.
Tutti i dati analizzati ed esposti portavano a dire che il più probabile prezzo di vendita della villa si sarebbe attestato in una forbice variabile tra i 490.000 ed i 540.000 euro.
Al termine della valutazione, la proprietaria mi chiese quali fossero le condizioni applicate dalla mia agenzia in caso di affidamento dell’incarico di mediazione così da avere il quadro completo e decidere il da farsi.
Alla fine di Giugno la proprietaria mi chiamò informandomi di aver deciso di affidare l’incarico di vendita della sua villa indipendente ad un’altra agenzia poiché il collega aveva fatto una valutazione della proprietà pari ad 650.000 euro, garantendo che questo era il prezzo corretto.
Fiduciosa di questo la Signora aveva firmato un incarico in esclusiva per 12 mesi.
Naturalmente ringraziai per il riscontro e per l’opportunità concessami, riferendo che nutrivo qualche dubbio sulle possibilità di successo del collega ma che ne rispettavo comunque le idee.
Rimanemmo d’accordo che ci saremmo risentiti per aggiornamenti con l’inizio dell’anno nuovo.
A metà Gennaio, come da accordi, ho risentito la proprietaria per sapere come stava andando la vendita della sua villa singola.
Nel corso della telefonata mi ha riferito che la villa non è ancora stata venduta e che nei primi 6 mesi di incarico l’agenzia ha portato due clienti a cui però non andava bene perché troppo grande.
In compenso nell’ultimo mese, su indicazione dell’agenzia, ha abbassato il prezzo di vendita della villa di 60.000 euro.
Adesso il nuovo prezzo di vendita è di 590.000 euro.
Bene. Sono bastate due mie domande per far capire alla Signora che qualcosa non quadra:
1. Cosa sono venuti a fare due clienti se entrambi, dopo aver visto la villa, hanno riferito che era troppo grande per le loro necessita?
2. Se la valutazione della villa è stata fatta dall’agenzia, perché a metà incarico di vendita le hanno fatto fare un ribasso di 60.000 euro?
Ora la Signora ha capito al volo il gioco fatto da questa agenzia ovvero: gonfiare la valutazione, prendere l’incarico di vendita in esclusiva e poi gestire il tutto con ribassi di prezzo importanti per tentare in qualche modo di arrivare al risultato.
Cosa che, lavorando in questo modo, capita raramente.
L’unica cosa che si ottiene è illudere i proprietari di poter ricavare cifre oggi impensabili e far perdere tempo prezioso a persone che, magari, di tempo da buttare non ne hanno più.
Il fatto poi che in 6 mesi solo due clienti visitino una villa indipendente è il sintomo principale che il prezzo di vendita richiesto è troppo alto.
A maggior ragione se entrambi riferiscono, a visita finita, che la villa per loro è troppo grande.
Ma di questo ne parleremo in un’altra occasione.
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