Spesso le parti, una volta raggiunto l’accordo sugli elementi essenziali del contratto, decidono di portare a termine la compravendita in un momento successivo e, per tale motivo preferiscono vincolarsi tra loro.
Ecco perciò l’opportunità di ricorrere ad un contratto preliminare il quale non produce ancora gli effetti programmati, ma obbliga le parti a stipulare un successivo contratto definitivo ed è proprio nel campo immobiliare che il contratto preliminare è frequentemente usato.
Non dobbiamo confondere il contratto preliminare con il compromesso, anche se nella pratica quotidiana questo termine è utilizzato in modo improprio con lo stesso significato di contratto preliminare.
Dal punto di vista giuridico il termine compromesso sta ad indicare la convenzione con la quale le parti decidono di affidare la soluzione di una lite al giudizio di uno o più arbitri.
Il contratto preliminare consiste dunque nell’impegno a concludere un contratto definitivo, impegno che viene normalmente espresso da parole quali “promette di… / si impegna a …” , e dalla puntualizzazione dei vari patti e condizioni da trasferire nel contratto definitivo.
In ogni caso il contratto preliminare per essere valido deve già contenere tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo.
Vale a dire, salva la possibilità di modifiche o aggiunte consensuali, la conclusione del definitivo non deve richiedere nessuna ulteriore discussione per decidere i punti essenziali dell’accordo da sottoscrivere.
Il contratto preliminare può vincolare ambedue le parti oppure una sola di esse; si tratta di una figura simile all’opzione.
La somiglianza tra il contratto preliminare unilaterale e l’opzione è però solo apparente, infatti mentre nel contratto preliminare il promittente ed il promissario sono vincolati ad una manifestazione di consenso, quella cioè che darà vita al contratto definitivo, nell’opzione invece tale manifestazione di consenso è già contenuta nella proposta irrevocabile fatta dalla parte a cui l’opzione è stata concessa.
Cosa accade se il contratto preliminare non viene adempiuto?
In questo caso, come per ogni altro contratto stipulato che rimane inadempiuto, la parte diligente può richiedere il risarcimento del danno.
Tuttavia, in questo caso specifico, essa ha un’arma ulteriore: potrà rivolgersi al giudice chiedendo una sentenza che, ai sensi dell’art. 2932, produca gli stessi effetti del contratto non concluso.
Una sentenza che trasferisca la proprietà del bene al compratore costituendo a carico di quest’ultimo l’obbligo di pagare il prezzo che era stato fissato nel preliminare.
Tale sentenza sarà presentata al conservatore dei registri immobiliari il quale sarà tenuto ad effettuare la trascrizione dell’atto a favore dell’acquirente.
Ai sensi dell’art. 1351 ai fini della validità del contratto preliminare è richiesta la stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.
E’ evidente perciò che il contratto preliminare di compravendita immobiliare dovrà essere stipulato nella forma scritta.
Nel caso in cui, come spesso accade, alla firma del preliminare vi sia un parziale pagamento del prezzo (a titolo di caparra confirmatoria o penitenziale) o magari la consegna della cosa, questo è da intendersi come pure e semplici anticipazioni del futuro contratto definitivo.
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