Le cautele nella vendita immobiliare.
Dopo aver chiuso il precedente articolo in cui abbiamo trattato la vendita a corpo e la vendita a misura, apriamo oggi un nuovo argomento andando a trattare le cautele nella vendita immobiliare.
La normativa attuale non impone al mediatore l’obbligo di effettuare particolari indagini relative all’immobile compravenduto anche se, in molti, sono portati a pensare che l’agente d’affari in mediazione, in quanto professionista, vada a erogare un servizio di consulenza globale che riguardi tutti gli aspetti della vendita immobiliare.
Purtroppo non sempre è così.
A questo proposito è opportuno, prima di perfezionare l’acquisto, far effettuare alcuni controlli ad un tecnico di parte, per evitare ipotetiche spiacevoli sorprese.
Vediamo quali sono alcuni dei rischi a cui si può andare incontro nella compravendita immobiliare.
Rischio condominiale
Prima di formalizzare l’acquisto sarebbe opportuno effettuare un controllo presso l’amministratore di condominio per verificare l’avvenuto pagamento da parte del venditore di tutte le spese condominiali.
Altrimenti, per la solidarietà passiva prevista dall’art. 63 c.c. , l’acquirente potrebbe essere tenuto a saldare le spese condominiali non pagate per l’anno in corso e quello precedente.
Inoltre sarebbe bene leggere il regolamento condominiale così da prendere visione di quanto in esso contenuto.
Rischio contrattuale
Per la compravendita di beni immobili è necessario usare la forma scritta (at. 1350 c.c.) . Un accordo verbale non avrebbe alcun valore, neanche se fosse stata pagata una caparra.
Se il contratto non è perfezionato in forma scritta, la controparte può legittimamente rifiutare la vendita o l’acquisto, e l’altro contraente può solo pretendere la restituzione delle somme versate, senza alcun raddoppio o penalità.
Rischio relativo al diritto di famiglia
Se il venditore è una persona fisica, è opportuno accertare se il soggetto è coniugato e, in questo caso, se si trova in regime di comunione patrimoniale.
Infatti, se il bene che viene venduto è ricompreso nella comunione, entrambi i coniugi dovranno firmare il preliminare di vendita (o l’incarico di mediazione) per evitare un eventuale rifiuto dell’altro.
Rischio fallimentare
Se il venditore è un imprenditore commerciale c’è il rischio di un suo eventuale fallimento.
In questo caso il curatore fallimentare potrà esperire l’azione revocatoria ai sensi dell’articolo 67 del R.D. n. 267/1942 (c.d. Legge fallimentare) andando a colpire gli atti di alienazione di beni compiuti entro l’anno, o nei due anni anteriori alla dichiarazione di fallimento, a seconda della congruità o meno del prezzo pagato.
In un’ipotesi del genere il compratore, se non riesce a dimostrare la buona fede (cioè il fatto di aver ignorato lo stato di insolvenza in cui si trovava l’altro contraente) , sarà costretto a restituire l’immobile acquistato, perdendo la somma pagata, con l’unica possibilità di chiedere l’ammissione al passivo del fallimento per lo stesso importo pagato per l’acquisto.
Rischio di incommerciabilità dell’immobile
Prima di firmare un preliminare conviene esigere la dimostrazione della legittimità edilizia dell’immobile.
In caso contrario l’acquirente potrebbe trovarsi impantanato in lunghezze burocratiche non previste o addirittura potrebbe sentirsi dire al Notaio che l’immobile non è commerciabile e, quindi, non può essere venduto.
Rischio inquilini
Se l’immobile che si desidera acquistare è destinato ad uso industriale, commerciale o professionale, ed è venduto libero da persone e cose, dopo essere stato rilasciato dal precedente inquilino, sussiste il rischio del diritto di riscatto spettante all’ex conduttore in base all’art. 38 della legge 392/1978 , specie se la somma dichiarata nell’atto di acquisto risulti inferiore a quella richiesta a suo tempo dal locatore al conduttore, oppure se, a suo tempo, il locatore non ha fatto tale offerta al conduttore per l’eventuale esercizio del suo diritto di prelazione.
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